2024년 10월 26일 치러지는 제35회 공인중개사 시험이 코앞에 다가왔습니다. 30회를 준비하던 그 해 9월이 생각나 응원의 메시지와 함께 저의 마지막 스퍼트 경험을 공유합니다. 좀 자극적이라 생각할 수도 있겠지만 나름 가장 현명한 “버리기식 최종마무리”와 “실전 찍기” 위주의 안내입니다.
수험생 여러분들 다들 힘드시리라 생각합니다. 나름대로 열심히 한 것 같은데 아닌 것도 같고… 좀 불성실했나 괜한 자책도 해보고… 포기할까 까지도 생각해 보는 시기입니다. 전업 수험생이 아니라면 더욱 더 그렇겠지요. 이 글을 읽고 계신 분이라면 2024년 35회 시험에 원서는 접수한 분일 겁니다.
이 중 우선 올해 35회 시험에 1차만이라도 합격하고 2차는 내년을 기약해 보려는 전략을 세우신 분들도 계실 겁니다. 직장인이든 자영업자든 본업을 가진 분들과 가사와 양육에 치이는 주부들이 주로 이 경우에 해당하리라 보이네요. 저도 직장생활 중 자격증을 취득한 케이스라 그런 분들의 마음이 오롯이 느껴지는 것 같아요.
30회 합격 후 현업에 있으면서 자기계발 차원으로 매해 공인중개사 수험서를 사서 계속 공부하고 틈틈히 강의도 들어보고 있는데요(특히 세법). 그러다 보니 최근 5년간의 시험 흐름도 나름 꿰고 있어 35회 1차 합격만 공략하는 분들을 위해 제 나름의 과목별 전략을 제시해 드리니 참고해 보시기 바랍니다.
최종 마무리까지 열심히 하신 분들은 시험장 현장에서의 찍기 원칙으로만 참고하시구요. 지금 글은 준비부족의 걱정 등으로 시험장 출석 자체마저 두려워 하는 분들의 멘탈관리를 위한 조언이라고 보시면 좋겠습니다.
♠ 부동산학개론 최종 정리 및 찍기 전략
♣ 부동산학 개론 및 부동산감정평가론
1) 부동산학 개론 (85% 내외)
2) 부동산감정평가론 (15% 내외)
♣ 버리기식 최종정리
부동산학 개론이 85%로 34문항 출제됩니다. 이 중 부동산투자론과 부동산금융론은 버리셔야 합니다. 일단 두 파트의 제목은 솔깃하지만 제목과 달리 너무 어려워요. 물론 어느 해에는 쉬운 문항이 나올 수도 있겠지만… 1년 단위 농사의 결실을 봐야 하는 수험생들은 이 요행을 기대하기 보다는 평균치에 따라야 합니다. 이 두 파트는 출제되면 찍겠다고 각오하시고 최종 학습단계에서도 버리시기 바랍니다. 이거 부여잡고 있을 시간에 총론/시장론/정책론을 한 번 더 보시기를 추천 드립니다.
부동산감정평가론의 비중이 15%입니다. 6문항이 나온다는 것이죠. 2~3문항 정도 출제되는 기초이론 파트만 보시고 뒷부분은 접으세요. 개인적 생각으로는 공인중개사 시험에 감정평가론의 총칙인 이 기초이론 파트만 포함시키고 각론 파트는 빼야 된다는 생각이지만 이건 개인의 영역이 아니니 포기합니다. 수험생인 여러분들도 포기해야 합니다. 본다고 알기도 어렵고 문제를 맞추기는 더 어렵겠죠. 5지선다형 객관식의 힘을 믿고 과감히 찍어야 할 파트이므로 최종정리의 선택과 집중을 위해서도 보지도 말기 바랍니다.
♣ 과감히 찍을 대상
부동산학개론 중 계산문제(특히 감정평가론)는 읽지도 말고 찍으셔야 합니다. 내용파악도 어렵고 파악해서 계산해본다 한들 맞추기 어렵습니다. 시험은 주어진 시간과의 싸움이기도 한데요. 여기서 헛심 빼다가 다른 부분에 심각한 타격을 줄 수도 있습니다. 시간 부족 외에 멘탈이 흔들리는 것이 더 안 좋습니다. 아래 34회 기출문제를 보면 35번과 36번이 연속으로 계산문제가 나왔는데요. 전형적인 멘탈흔들기식 출제입니다.
여러분은 위의 문제 풀 수 있을까요? 잘 나가는 강사님들도 풀기 어려울 겁니다. 물론 시험이라는 시간과 공간의 같은 조건 아래서라면요. 저런 출제를 보면 출제위원들이 좀 잔인하다 싶기도 한데요. 시험은 어쩔 수 없나 봅니다. 특히 심각한 건 저렇게 두 문제를 연속으로 찍고 나면 또 멘탈이 불안해 집니다. 어쩔 수 없어요. 애초에 찍기를 각오하고 시간 분배해서 정리한 거니 멘탈 부여잡고 다른 문제를 풀고 민법으로 넘어가셔야 합니다(민법부터 푸시는 분은 예외).
계산기 들고 수험장 들어가는 우를 범하지 마시기 바랍니다. 시험장에 계산기를 가져오시거나 시험 시간에 계산기를 두드리는 분을 보면 “아~저분은 불합격이구나”생각하고 이건 거의 정확할 겁니다. 감정평가론이나 학개론 자체의 문제라도 계산 문제는 무조건 찍는다 생각하셔야 합니다. 계산한다고 정답을 찾기도 어렵거니와 그로 인해 잡아먹는 시간이 오히려 독이 됩니다. 수험 준비가 부족한 분이거나 각종 시험에 응시해본 경험이 없는 분 또는 40대 중반 이후의 수험생들에게는 현재 지문의 길이 자체가 감당을 못할 시간이어서 더더욱 그렇답니다.
♠ 민법 및 민사특별법 최종 정리 및 찍기 전략
♣ 민법
♣ 민법의 범위
1) 총칙 중 법률행위
2) 질권을 제외한 물권법
3) 계약법 중 총칙•매매•교환•임대차
♣ 버리기식 최종정리
이 글을 보고 계신 분들이라면 민법에 대한 공포가 가장 심할 것 같은데요. 몇 년 전부터 공인중개사 시험에도 판례문제가 등장하고 지문도 길어지면서 갯수형 문항까지 수험생을 괴롭히고 있습니다. 참 너무한다 싶으시겠지만 이게 당락을 갈라야 하는 시험의 본질이기도 합니다. 그래도 우리는 통과해야 하니 출제위원/출제방식을 원망만 할 수는 없겠죠. 객관식과 절대평가라는 나름의 허점을 파고 들어가 전략적으로 합격할 수밖에 없는 시험입니다.
민법은 원래 그 자체로 어려운 과목입니다. 1년 아니 몇 년을 공부해도 어렵긴 매한가지에요. 민법의 최종 마무리는 물권법/계약법 중 매매•교환•임대차/총칙 중 법률행위/계약법 총칙 순으로 정리하시는 걸 추천 드립니다. 그나마 물권법이 이해하기에는 좀 수월한(상대적으로) 파트라 생각합니다. 다음으로 계약법 중 각론인 매매•교환•임대차를 보시구요. 이건 중개사의 현찰이니까요. 마지막으로 민법총칙 중 법률행위와 계약법 총론을 가볍게만 보세요. 너무 이해가 안되면 패쓰입니다. 대륙법계 민법이라 너무 관념적이고 추상적이어서 힘든 부분인 것 같습니다.
♣ 과감히 찍을 대상
민법은 파트별로 찍기 보다는 문제유형별로 찍으셔야 할 겁니다. 일단 갯수형은 눈길조차 주지 마시고 무조건 찍어 놓고 넘어가세요. 최근 시험 트랜드가 4~6개의 지문을 박스에 넣어두고 “맞는 것의 갯수는? 틀린 것의 갯수는?”이라고 묻는 문제가 늘고 있는데요. 이런 갯수 문제는 정답확률이 10%도 안된다는 통계가 있더군요. 저는 엄밀히 보면 5% 미만이라고 판단해요. 왜냐하면 진짜 맞추려면 전 지문을 모두 O/X로 맞아야 하지요. 어찌하다 정답을 맞춘다 해도 이건 O/X의 교차 오답 조합으로 가능하였을 수도 있는 거거든요. 아무튼 결론은 갯수 문항은 그냥 찍으셔야 합니다.
찍을 문항 추천이랍시고 글을 쓰면서 가장 당혹스러운 것은 작년 같은 박스형 문제입니다. 단순한 갯수형 문제와 달리 박스에 3~5개 정도 지문을 넣어두고 “맞는 것의 조합은? 틀린 것의 조합은?”을 묻고 선택지의 구조도 제각각입니다. 이게 가장 어려운 유형의 시험일 수 있습니다. 사실상 전체 지문을 다 정확하게 알고 맞추라는 함정이 숨어 있는 잔인한 문항입니다. 이 글을 쓰면서 확인해 보니 이런 문항이 자그만치 12문항이나 됩니다.
대표적인 문항입니다. 저건 그냥 찍으라는 문제입니다. 어느 정도 학습이 잘 되신 분도 저런 문항은 평소에 찬찬히 생각하면 답을 찾겠지만 시험장에서는 불가능합니다. 선택지 보이시죠? 내용도 어려운데 선택지는 더 잔인하게 만들어 둔 겁니다. 세가지 지문 전부 정확히 맞춰야 하는 문제입니다. 찍고 넘어가는 것이 현명합니다. 그런데 34회 12문항 중 저런 유형이 너무 많네요.
이런 패턴이 계속 유지된다면 공인중개사 시험도 굉장한 어려움을 겪게 되는 수준이 될 겁니다. 개인적으로는 올해 원서 접수가 현격히 떨어진 이유도 저런 출제경향이 영향을 미쳤을 수도 있겠다는 뇌피셜입니다. 소위 주부고시 정도 생각하고 대충 공부하다 가셨던 분들은 아예 접지 않았을까요. 최근 몇 년의 부동산 분위기도 한 몫 했을 거구요. 각설하고 시험장에서 문제지를 받아 들었는데 저런 문항이 많이 보인다면 이제는 개인이 취사선택 하셔야 합니다. 평소 자신 있던 부분은 잘 들여다 보시고 준비 부족인 파트라면 찍으셔야 합니다. 거듭 말씀드리지만 저 유형은 지문 전체를 다 정확히 알아야만 하는 문제거든요. 아무튼 이번 35회 시험에는 저런 문항이 좀 줄어들기 바랄 뿐입니다.
♣민사특별법
♣민사특별법의 범위
1) 주택임대차보호법
2) 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률
3) 가등기담보 등에 관한 법률
4) 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률
5) 상가건물 임대차보호법
♣ 버리기식 최종정리
민사특별법은 위 범위의 법령별로 각 1문항씩 출제될텐데요. 가담법과 부동산실명법은 출제되면 찍겠다는 각오로 포기하셔야 하는 파트입니다. 마무리 학습시 두 법령은 보지도 마세요. 저는 보지 않으려고 기본서의 그 부분은 호치킷으로 찍어버리고 문제집의 그 부분은 매직으로 X를 쳐버렸던 기억이 나네요. 현업에서도 평생 쓸 일이 없는 파트이고 그 내용도 너무 어려우실 겁니다. 민사특별법 부분을 최종 정리하실 때는 가담법과 부동산실명법은 과감히 버리고 차라리 주임법이나 상임법을 한 번이라도 더 보시길 권합니다. 이건 2차 실무법과도 겹치고 현업에서는 가장 기본이 되는 내용이니 중개사라면 이 부분은 꿰고 있어야 하지 않을까요.
♣ 과감히 찍을 대상
민사특별법의 가담법과 부동산실명법은 몇번 문항에 나오든 일단 찍고 넘어가셔야 합니다. 그런데 사람의 심리가 그 중 익숙한 문장이나 단어가 보이면 눈길이 가게 마련인데요. 안됩니다. 찍기로 하셨던 2문항은 과감히 찍고 넘어가세요. 만약 각1문항씩 2문항이 아니고 3문항이면 이것 역시 멘탈 흔들기식 출제입니다.
♥ 최종정리 및 시험장에서의 멘탈관리
* 시험장에는 무조건 가셔야 합니다. 해마다 결연한 마음으로 응시원서를 접수하고도 준비 부족을 두려워 해서 이런저런 핑계로 막상 시험장에 가지 않는 분이 많습니다. 핑계여서 문제이기도 하지만 더 심각한 건 이게 습관이 될 수도 있습니다. 공인중개사 시험을 대하는 일반적 분위기와 특성상 원서만 접수하고 시험장에 가지 않는 게 습관이 되면 1년 2년 우습게 지나가고 그게 몇 년이 되는 분들도 많이 보았습니다. 떨어질 때 떨어지더라도 무조건 시험장에는 가셔야 합니다.
* 최종 마무리 학습 단계에서는 위 안내처럼 선택과 집중을 하셔야 합니다. 찍기로 한 파트는 포기하고 다른 파트에 더 집중하세요. 때로는 버리는 마음이 필요합니다. 공인중개사 시험은 절대평가이고 객관식 시험이라 더욱 그렇습니다. 시험장에서 버려야 할 문항도 미리 알고 판단해 두는 거지요. 이게 더욱 중요한 이유는 마지막 정리의 시간 부족 때문입니다. 좀 더 확실히 정리하고 들어갈 부분에 집중하셔야 합니다. 요는1년 내내 열심히 공부해도 어렵긴 마찬가지인 파트들은 최종단계에서는 미련없이 과감히 버리자는 겁니다.
* 시험장에서 문제지를 받아들면 그때부터는 학습량 보다는 멘탈싸움입니다. 간혹 출제방식이 법령이나 기본서의 순서가 아닌 뒤죽박죽형이거나 어려운 문항을 앞에 배치하고 뒤로 가면서 쉬워지는 출제 방식으로 수험생의 멘탈을 흔들기도 합니다. 가장 잔인한 출제방식이지만 거듭 말씀드리거니와 어쩔 수 없습니다. 이건 시험과 평가의 본질입니다. 시험장 나올 때까지는 평정심을 잘 유지하는 멘탈관리의 시간입니다.
* 지금 이 글을 보고 마무리에 적용을 하실 분이라면 꼭 명심하세요. 찍기로 한 파트의 문제나 갯수 문제/계산문제는 그냥 마음 가는 선택지 찍어버리고 쳐다도 보지 마시기 바랍니다. 왠지 알 것 같고 맞출 것 같은 마음이 들어도 과감히 찍고 넘어가셔야 합니다. 제시 지문 중 하나만 좀 아리까리해도 다시 들여다 보게 되는 게 사람 심리입니다. 그렇게 이상한 몇 문제에 빨려 들어가 잡아먹은 시간을 느끼는 순간 멘탈 나가버리면 그냥 그 시험은 끝입니다.
* 찍을 파트와 유형을 정해두고 먼저 과감히 찍어버리고 눈길도 주지 마셨다가 나중에 시간이 남는다면(?) 그 때 다시 보시면 좋겠네요. 이렇게 풀어나가도 시간이 그다지 남지도 않을 겁니다. 요즘 전체적으로 지문이 너무 길고 난이도도 매우 높아졌기 때문입니다. 이 시험 저 시험 다년간의 수험경험상 찍은 문제는 다시 안 보시는 게 좋더라구요. 이건 여러분들도 학창시설부터 겪어봐서 잘 아시잖아요? 꼭 바꾸면 틀리더라는 이상한 징크스 말이에요.
좀 과격한 방식을 안내 드렸습니다.
차떼고 포뗴고 다 찍으면 뭘 맞추란 말이냐 반문하실 분도 계실 겁니다. 막상 시험장 가서 문제지를 받아들면 저의 글이 생각나실 수도 있겠다는 생각에 제 경험을 담아 감히 드리는 조언입니다. 거듭 강조드리지만 시험은 시험입니다. 한정된 시간 안에서 문제를 풀어야 하고 절대적 기준만 넘어서면 됩니다. 공인중개사 시험은 학습량도 중요하겠지만 전략적으로 통과해야 하는 시험입니다.
이 글은 최종정리를 너무 힘들어 하시거나 응시 자체를 포기하려는 분들을 독려하는 의미가 강합니다. 선택과 집중이 가장 필요한 순간입니다. “버리기식 최종정리”와 “실전 찍기” 잔술로 전략적으로 합격하는 여러분들 되셨으면 좋겠습니다.
하루하루 힘든 일상 속에서 미래를 준비하는 마음으로 준비하고 계실 수험생들 여러분~~~
11월 27일 합격자발표일에는 2024년 제35회 공인중개사 시험 1차 합격 소식을 받으시길 기원합니다.!!!